遺産分割協議の事例：登記されていない家屋がある場合について行政書士が解説します
登記されていない建物（未登記家屋）であっても、遺産分割協議の対象にすることは可能ですし、相続手続きも行えます。
ただし、法務局（登記所）に記録がないため、通常の登記がある不動産とは手続きが異なります。
以下に、未登記家屋を相続する際のポイント、遺産分割協議書の書き方、その後の手続きについて分かりやすく整理します。
1. 未登記家屋（未登記建物）とは？
建物としての実体はあるものの、法務局の不動産登記簿に記録されていない建物のことです。
登記はありませんが、自治体（市町村）は固定資産税を徴収するために把握しており、「家屋補充台帳（または課税台帳）」という別の帳簿で管理されています。
2. 遺産分割協議書の書き方
登記がある建物の場合、登記簿謄本（全部事項証明書）の通りに記載しますが、未登記の場合はそれがありません。
代わりに、毎年届く「固定資産税納税通知書」（または市役所で取得できる「評価証明書」や「名寄帳」）を見ながら特定します。
重要な記載ポイント
必ず「本物件は未登記である」という旨を明記し、以下の情報を記載して物件を特定します。
所在： 土地の地番
家屋番号： 「未登記」と記載（自治体独自の管理番号があればそれを記載することもありますが、通常は未登記と書きます）
種類： 居宅、物置など
構造： 木造瓦葺2階建など
床面積： ○○.○平方メートル
記載例
【遺産分割協議書の記載例】
相続人〇〇は、以下の建物を相続する。
所在：〇〇県〇〇市〇〇町一丁目1番地
家屋番号：未登記
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階 50.00平方メートル、2階 30.00平方メートル
備考：本物件は未登記建物であり、固定資産税課税台帳の記載に基づく。
3. 遺産分割後の手続き
通常の不動産は「法務局」で所有権移転登記を行いますが、未登記家屋は法務局に行っても手続きできません。代わりに市町村役場で手続きを行います。
手続きの流れ
遺産分割協議の成立: 誰がその建物を継ぐか決め、協議書を作成し実印を押す。
市町村役場（税務課など）へ届出: 「家屋所有者変更届」（自治体により「未登記家屋所有者変更届」など名称が異なります）を提出します。
納税義務者の変更: これにより、翌年からの固定資産税の請求先が新しい所有者（相続人）に変更されます。
必要書類（自治体により異なりますが一般的もの）
家屋所有者変更届（役所に用紙があります）
遺産分割協議書（写し）
相続人全員の印鑑証明書
戸籍謄本（被相続人の死亡と相続人全員がわかるもの）
4. そもそも「登記」を入れるべきか？
相続を機に、きちんと法務局で登記（表題登記＋所有権保存登記）をするか、未登記のままにしておくか判断する必要があります。
| 項目 | 未登記のままにしておく（所有者変更届のみ） | 新たに登記を入れる（表題登記＋保存登記） |
| 費用 | 安い（役所への届出のみ） | 高い（土地家屋調査士＋司法書士への報酬＋登録免許税で数十万円かかる場合も） |
| 売却 | 困難（買い手がつかない、または安くなる） | 可能（通常通り取引できる） |
| 融資 | 不可（担保に入れられないため、リフォームローン等が組みにくい） | 可能（抵当権設定ができる） |
| 対抗力 | なし | あり |
| 推奨ケース | 今後も家族で住むだけで、売却予定がない古い建物。取り壊し予定がある場合。 | 将来的に売却したい、リフォームローンを借りたい、権利関係をはっきりさせたい場合。 |
マミヤ行政書士事務所に「依頼できること」
行政書士単独で完結できる業務と、提携の司法書士等と連携して行う業務があります。窓口として一括で相談可能です。
1. 未登記建物の調査・特定
未登記建物は法務局の登記簿がないため、特定が難しい場合があります。
業務内容: 固定資産税納税通知書や名寄帳（なよせちょう）を取得・調査し、「どの建物が未登記なのか」「床面積や構造はどうなっているか」を正確に把握します。
メリット: 遺産分割協議書に記載するための正確な情報を収集します。
2. 遺産分割協議書の作成
業務内容: 相続人全員の合意内容を文書化します。
未登記ならではのポイント: 登記簿がないため、通常の記載方法とは異なり、「所在・家屋番号（未登記）・構造・床面積」などを課税台帳に基づいて正確に記載する必要があります。ここを間違えると、後で役所の手続きが通らないリスクがありますが、プロに任せることでその心配がなくなります。
3. 家屋所有者変更届のサポート
業務内容: 建物がある市町村役場の資産税課などへ提出する「未登記家屋の所有者変更届（納税義務者変更届）」の作成や提出代行、あるいはアドバイスを行います。
結果: これにより、翌年からの固定資産税の請求先が相続人に切り替わります。
4. 他士業との連携（ワンストップ対応）
マミヤ行政書士事務所では、提携司法書士・土地家屋調査士とともに、ご対応いたします。
まとめ
マミヤ行政書士事務所へは、「未登記建物の調査」から「遺産分割協議書の作成」、そして「役所への所有者変更届」までを一貫して依頼できます。お悩みのかたは、まずはご相談ください。