相続登記の義務化、遺産分割協議について解説します

相続登記の義務化とは、これまで不動産（土地・建物）の名義変更は任意でしたが、法律が変わり「やらなければならない義務」になりました。

最も重要なポイントは、「過去に相続して、まだ名義変更していない不動産も対象になる」という点です。

1. 相続登記の義務化の基本ルール

不動産の所有者が亡くなった場合、相続人は以下の期限内に登記（名義変更）を申請しなければなりません。

2. 「過去の相続」も対象です（重要）

多くの人が誤解しやすい点ですが、制度開始前に相続し、放置している不動産も義務化の対象です。

• 2024年4月1日より前に相続していた場合

  • 期限： 2027年（令和9年）3月31日まで

  • この日までに登記申請をしないと、過料の対象となる可能性があります。

3. すぐに登記できない場合は？？

「遺産分割の話し合いがまとまらない」「相続人が多すぎて連絡がつかない」などの理由で、3年以内に名義変更ができない場合は、「相続人申告登記」という制度を使います。

• どんな制度？

  • 法務局に「私が相続人です」とだけ申し出る簡易的な手続きです。

  • これをすれば、取り急ぎの義務を果たしたとみなされ、過料を免れます。

  • ただし、これは仮の手続きなので、名義変更（権利の取得）は完了していません。話し合いがまとまったら、改めて正式な相続登記が必要です。

4. 手続きの流れ（やることリスト）

1. 不動産の確認

   • 亡くなった方が持っていた不動産を特定します（固定資産税の通知書などで確認）。

2. 話し合い（遺産分割協議）

   • 誰がその不動産をもらうか、相続人全員で決めます。

3. 書類の準備

   • 戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書などを用意します。

4. 法務局へ申請

   • ご自身で行うか、司法書士へ依頼します。

5. 補足：住所変更の登記も義務化されます

相続とは別に、引っ越しなどで住所が変わった場合の変更登記も義務化されます。

• 開始日： 2026年（令和8年）4月予定

• 内容： 住所変更から2年以内に登記が必要（違反すると5万円以下の過料）

まとめ

ご実家や祖父母の土地など、「名義が亡くなった方のまま」になっている不動産はありませんか？

もしあれば、2027年3月末までに手続きをする必要があります。まずは、お手元に固定資産税の納税通知書などがあるか確認することをおすすめします。

マミヤ行政書士事務所では、提携司法書士と共にご対応いたします。まずはご相談ください。

相続登記（不動産の名義変更）を行うにあたり、「遺産分割協議」は最も重要なプロセスの一つです。

登記申請において、法務局は「なぜこの人がその不動産を相続することになったのか？」という根拠を求めます。その根拠となるのが、話し合いの結果をまとめた「遺産分割協議書」です。

1. 遺産分割協議とは？
亡くなられた方（被相続人）が遺言書を残していなかった場合、遺産は一旦「相続人全員の共有財産」となります。 これを、「誰が、どの財産を、どれだけ取得するか」具体的に決める話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。

全員参加が絶対条件： 相続人が一人でも欠けた状態で行った協議は無効になります。

2. 相続登記に必要な「遺産分割協議書」
話し合いで合意した内容を、法務局での手続きに使えるように書面にしたものが「遺産分割協議書」です。 登記を通すためには、以下の要件を厳格に満たす必要があります。

① 不動産の記載は「登記簿通り」に正確に
「実家の土地と建物」といった曖昧な書き方では登記できません。登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、そこに書かれている通りに記載する必要があります。

（例） 所在：〇〇市〇〇町一丁目 地番：１２番３ 地目：宅地 地積：１００．００平方メートル

② 「誰が取得するか」を明確に
「長男〇〇が相続する」など、権利の移転先を明確にします。

③ 実印の押印と印鑑証明書
相続人全員が署名し、役所に登録している「実印」を押す必要があります。また、その印鑑が本物であることを証明する「印鑑証明書」もセットで提出します。

3. ここで行政書士が役立ちます
ご自身で作ることも可能ですが、不備があると法務局で受理されず、「全員の実印をもらい直し（作り直し）」という大変な手間が発生します。そのため、行政書士に依頼されるケースが多いです。

行政書士の役割
相続人の確定（戸籍収集）： 「全員参加」が必須条件なので、見落としている相続人がいないか、戸籍を調査して確定させます。

不動産調査： 私道（共有持分）の取りこぼしがないか、正しい地番は何かなどを調査します。

協議書の作成： 法務局や銀行の手続きで確実に使える、法的に有効な協議書を作成します。

司法書士との連携
作成した「遺産分割協議書」を行政書士が司法書士に渡し、司法書士がそれを添付して法務局へ申請を行います。

4. 注意すべきケース
以下のような場合は、手続きが複雑になりますのでご注意ください。

相続人に行方不明者がいる： 家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選任する必要があります。

相続人に未成年者がいる： 親も相続人の場合、利益相反になるため、家庭裁判所で「特別代理人」を選任する必要があります。

認知症の方がいる： 成年後見人の選任が必要になる場合があります。

話がまとまらない（揉めている）：

行政書士・司法書士は介入できません。 紛争性がある場合の交渉は弁護士の独占業務となります。

まとめ
相続登記のための遺産分割協議は、「全員の合意」と「正確な書類作成」が重要です。

もし、「まだ話し合いはしていないが、これから書類を作りたい」あるいは「相続人が誰か詳しく調べたい」という段階であれば、行政書士が力になれます。

マミヤ行政書士事務所では、日ごろから提携司法書士と共にお客様のサポートを行っております。相続税申告については、提携税理士でサポートいたします。少しでもお悩みの方はまずはご相談ください。